रिअल इस्टेट आणि गुंतवणूक
रिअल इस्टेट आणि गुंतवणूक
“हे घ्या पेढे!” आमच्या ऑफिसमधे विजयी मुद्रेने प्रवेश केलेल्या तांबे काकांनी ‘चितळे’चा बॉक्स पुढे केला. “अरे वा काका! कसले पेढे?” मी एक पेढा उचलत विचारले. “अगं, नवीन घराचं पझेशन मिळालं. हा काय आत्ताच बिल्डरच्या ऑफिसमधून येतोय!” काकांचं वाक्य ऐकलं आणि पेढ्याचा घास घशातच अडकला. “काय हो काका, हा कितवा फ्लॅट हो तुमचा?” असे पेढे आधीही खाल्ल्याचं आठवत होतं. “तिसरा!” काकांनी बॉम्बगोळा टाकला. पुढल्या पंधरा मिनिटात त्यांनी फ्लॅटची गुणवैशिष्ट्ये, किंमत, बिल्डरकडचे अनुभव वगैरे धावते समालोचन केले, पण माझ्या डोक्यात विचारांचा गोंधळ झाला होता.
वयाची पासष्ठी पार केलेले तांबे काका आणि काकू उच्चपदीय सरकारी आस्थापनांतून निवृत्त झालेले. एकुलता एक मुलगा परदेशी, पुन्हा भारतात येऊन स्थाईक होण्याची काहीच शक्यता नाही. स्वतःची मुंबई आणि पुण्यात राहती दोन घरे. त्याशिवाय हे अजून तीन फ्लॅट? हे सगळं का? कशासाठी? तर रिअल इस्टेटमधली गुंतवणूक कधीच तोट्यात जाऊ शकत नाही असा दुर्दम्य विश्वास.
तसेच एक भट काका. त्यांनी दोन वर्षांपूर्वी एक असेच गुंतवणूक म्हणून घेतलेला फ्लॅट रू ५० लाखाला विकला. “१९९७ साली मी तो फ्लॅट कितीला घेतला असेन असे तुला वाटते?” काकांनी मला फोन वर विचारले होते. “फक्त ५ लाखात!” उत्तर अर्थात त्यांनीच द्यायचे होते. २० वर्षात १० पट झालेल्या गुंतवणुकीमुळे ते खूप खूष होते. वार्षिक सरासरी १२% परतावा – जर आपण इतक्या वर्षातील गृहकर्जावरील व्याज, वार्षिक मेंटेनन्स, प्रॉपर्टी टॅक्स इत्यादी खर्च आकडेमोडीतून वगळले तर.
त्याच दिवशीच्या इकोनॉमिक टाइम्सच्या पहिल्या पानावर एका म्युच्युअल फंड कंपनीची जाहिरात होती, २० वर्षे पूर्ण केलेल्या त्यांच्या एका योजनेबद्दल – योजनेच्या पहिल्या दिवशी त्यात गुंतवलेले एक हजार रुपये आज एक लाख झालेत असं सांगणारी. म्हणजेच २० वर्षात १०० पट! किंवा भट काकांनी ज्या दिवशी ५ लाखाचा फ्लॅट घेतला, त्या ऐवजी अवघे एक लाख या योजनेत गुंतवले असते तरी आज त्याचे १ कोटी झाले असते. तसेही भट कुटुंबीय त्या घरात कधीच राहिले नाहीत, त्यामुळे तसा फरक पडला नसता.
यावर अर्थात कोणी अशी टीका करू शकेल की कदाचित तो फ्लॅट दुसऱ्या कुठल्या ठिकाणी असता तर त्याच्या किमतीत जास्त वाढ झाली असती, किंवा तेव्हा कुठे कोणाला माहित होतं की म्युच्युअल फंडाची हीच योजना २० वर्षात १०० पट परतावा देईल वगैरे. पण यात आपण मुख्य मुद्दा विसरत आहोत. आपल्या रिअल इस्टेट मधे गुंतवणूक करण्याच्या भावनिक निर्णयापोटी अधिक परतावा देऊ शकणाऱ्या इक्विटी या पर्यायाकडे आपले पूर्ण दुर्लक्ष होते आहे.
गुंतवणूक म्हणून रिअल इस्टेट आणि इक्विटी मधून मिळू शकणाऱ्या परताव्याविषयी चांगले भाष्य करणारा एक मेसेज मागे सोशल मिडियावर वायरल झाला होता. त्याचा आशय पुढीलप्रमाणे:
फिल्म अॅक्टर राजेश खन्नाने मुंबईतील कार्टर रोडवर १९७० साली साडेतीन लाखात एक बंगला घेतला होता. त्याच्या वारसदारांनी तो बंगला २०१४ साली ८५ कोटींना विकला – ४४ वर्षात किंमत २४०० पट झाली किंवा वार्षिक सरासरी १९% परतावा.
‘समुद्र महल’ ही वरळीतील एक प्रसिद्ध सी-फेसिंग बिल्डींग. त्यातील फ्लॅटच्या किमती १९७० मधे साधारण ७०० रुपये प्रति चौ.फू. होत्या. त्या २०१३-१४ साली तिथला एक फ्लॅट रू ११८,००० प्रति चौ.फू. दराने विकला गेला. म्हणजेच ४३ वर्षात किंमत १६८ पट झाली किंवा वार्षिक सरासरी १२.७% परतावा.
तसेच गोदरेज कुटुंबीयांनी १९६३ साली एक लाखात घेतलेला दक्षिण मुंबईतील ‘उषाकिरण’ या प्रसिद्ध बिल्डींग मधील २९०० चौ.फू. फ्लॅट २०११ मधे २५ कोटींना विकला गेला. म्हणजेच ४८ वर्षात किंमत २५०० पट झाली किंवा वार्षिक सरासरी १७.७% परतावा.
ह्या सर्व मुंबईतील सर्वोत्तम – स्टेटस सिम्बॉल - समजल्या जाणाऱ्या भागातील प्रॉपर्टीज आहेत. त्यात मिळू शकणारा परतावा हा आपण ‘कुठल्याही रिअल इस्टेट मधे दीर्घकालीन जास्तीत जास्त किती परतावा मिळू शकेल’ या साठी एक मापदंड मानू शकतो. बहुतांश इतर ठिकाणी रिअल इस्टेट मधे इतका प्रचंड परतावा मिळणे अशक्य असते.
आता एका चौथ्या उदाहरणाकडे वळू. मुंबईतील ‘दलाल स्ट्रीट’ नावाने प्रसिद्ध असलेल्या या भागातील ही प्रॉपर्टी १९८० साली प्रति चौ.फू. १०० च्या भावात उपलब्ध होती. ३४ वर्षांनंतर २०१४ मधे तिचा भाव २७००० झाला. म्हणजेच किंमत २७० पट किंवा वार्षिक सरासरी परतावा १७.९%. पहिल्या तीनही उदाहरणांतील प्रॉपर्टीज कोणी अतिश्रीमंत व्यक्तीच घेऊ शकतात, मात्र या चौथ्या प्रॉपर्टीत कोणीही सर्वसामान्य व्यक्ती गुंतवणूक करू शकली असती – आजही करू शकते. ही चौथी प्रॉपर्टी म्हणजेच सेन्सेक्स! इक्विटी बाजाराचा एक महत्त्वाचा निर्देशांक. आजच्या घडीला २०१९ मधे तो ३९,००० पार करून गेला आहे. जर आपण इतक्या वर्षात सेन्सेक्स कंपन्यांनी दिलेला लाभांश गणतीमधे पकडला तर वार्षिक सरासरी परतावा २०% च्या वर जातो – कुठल्याही उत्तमातल्या उत्तम रिअल इस्टेट पेक्षा जास्त!
आणि म्युच्युअल फंडांचं कामच हे आहे की त्यातील योजनेमधील गुंतवणूकदारांना निर्देशांकापेक्षा अधिक परतावा मिळवून देणं. भारतीय म्युच्युअल फंडांच्या गेल्या २०-२५ वर्षांच्या इतिहासात अशा अनेक योजना आहेत की ज्यांनी २०% वार्षिक सरासरीने परतावा दिला आहे. अनेक चांगल्या शेअर्सनी त्याच्या कित्येक पट परतावा मिळवून दिला आहे.
एक गुंतवणूकदार म्हणून आपण रिअल इस्टेट मधे १५-२०-२५ वर्षं वाट बघायला तयार असतो, तसाच संयम जर आपण शेअर मार्केट मधील किंवा म्युच्युअल फंडातील गुंतवणुकीत दाखवला, बाजारातील भरती-ओहोटीच्या चक्रांकडे दुर्लक्ष केलं तर रिअल इस्टेटच्या कितीतरी पट परतावा आपल्याला त्यातून नक्कीच मिळू शकतो.
--- प्राजक्ता कशेळकर
